역전세 반환자금과 DSR,DTI의 차이점

최근 몇 년간 가파른 집값 상승으로 전세와 월세도 함께 상승하는 기이한 현상이 나타났습니다. 그와더불어 역전세가 되면서 전세자금을 되돌려 주지 못하는 현상까지 나타나게 되었는데요. 이와 같은 상황에서 정부가 제시한 역전세 반환자금 금리, 조건, 마련방안에 대해서 좀 더 실질적으로 살펴보고자 합니다.  

어디서 상담받나요?

저는 hug나 hf 이런 정부기관에서 상담을 받는 줄 알았는데 직접 전화해 보니 시중 은행에서 상담받으면 된다고 합니다. 기본적으로 1 금융권인 국민은행, 신한은행, 우리은행, 기업은행, 농협(중앙회), 부산은행 이렇게 가능하다고 합니다. 참고로 디딤돌이나 보금자리 관련해서 상담할 때는 주택금융공사 등의 정부기관으로 가시면 됩니다.

DSR규제인가요? 아니면 DTI규제인가요?

DSR규제는 받지 않습니다. 그래서 DTI규제만 받게 됩니다. 여기서 DSR과 DTI의 가장 큰 차이점을 보면 DSR은 내가 내고 있는 모든 원리금이나 이자를 모두 총합한 거에 대한 상환 가능금액을 가늠한 것이라면 DTI는 주택담보에 관한 이자에 대해서만 모두 더해서 상환가능금액을 가늠한 것이기 때문에 한도가 높아질 수밖에 없습니다. 

 

전세자금 전액까지 한도가 나올 수 있을까요?

아니요. 그 정도까지 나올 수는 없습니다. 이유는 DTI의 제한은 있기 때문입니다. 5천만 원 정도 선은 어렵지 않지만 보통의 역전세가 문제가 되는 경우는 전세금이 3~5억대인데 전세를 맞출 수 없는 경우가 문제 되는 경우가 많기 때문입니다. 그런데 이 금액이 전체가 나오는 건 어렵고 많이 나온다고 해도 60% 정도의 금액이라고 생각하면 됩니다. 그렇기에 남은 금액은 다른 방식으로 준비를 하실 수 있어야 할 것입니다.

다주택자도 상관없나요?

이건 금융권마다 다릅니다. 농협중앙회도 여러 곳 가보시고, 국민, 신한 등 다양한 은행 모두 둘러보시면 좋습니다. 일단 역전세 반환자금에 대해서 모르는 은행원들도 정말 많더라고요. 그래서 그냥 담보로만 진행해 주는 경우도 많습니다. 저희도 다주택자임에도 어느 곳은 가능하다고 하고 어느 곳에서는 잘 몰라서 담보로 진행하면 될 것 같다고 하더라고요.

누군가는 담보가 나오면 역전세 반환자금으로는 진행이 불가능하다는 글을 봤는데, 저희의 경우 신한에서는 담보로, 농협에서는 역전세 반환자금으로 진행이 된다고 하셨습니다. 본인의 상황에 따라 다를 수 있으니 주변 은행에 가셔서 꼭 상담받아보시길 추천드립니다.
 

 

이율

24년 1월 기준으로 이율은 4% 중반에서 5% 초중반대까지 나오는 것 같습니다.

원리금 균등상환인지 만기일시원금상환인지

만일 담보로 진행된다면 이 부분은 차이가 있을 수 있지만 역전세 반환자금 특례의 경우로 진행하면 1년 한시적 시행이기 때문이 만기일시원금상황으로 이자만 납부하시게 되므로 매월 납입해야 하는 금액적 부담이 원리금에 비해 줄어들 수 있습니다.

중도상환 수수료

원칙적으로는 역전세 반환자금으로 진행하는 경우 중도상환 수수료가 나오지 않습니다. 원칙적으로는 새로운 세입자가 계약을 진행하게 되면서 중도상환이 이루어지기 때문인데, 만일 새로운 세입자가 들어가는 게 아니라 매수자를 통해 매도를 하게 된다면 담보로 판단하여 중도상환 수수료가 1.2% 발생한다고 합니다. 물론 기간에 따라 줄어들긴 하지만 통상 1년 단위로 줄어드는 것인데, 해당 상품은 1년까지만 활용할 수 있는 자금이기 때문에 1.2% 정도 발생한다고 보시면 됩니다.  
 

 

역전세 반환자금은 올해 7월까지만 지원하는 정부정책이므로 만일 필요하시다면 빠른 시일 안에 상담을 받아보시는 게 좋습니다. 만일 계약을 진행하신다면 심사기간은 2~3일이면 되고 계약을 넣고 실질적으로 완료되기까지는 한 달 정도 소요가 되므로 미리 상담을 받아두고 언제쯤 계약을 진행하면 되는지 확인하시면 되겠습니다. 따라서 모든 서류(농협기준)도 기한이 1개월 이내 발급이 원칙이므로 이 부분도 참고하시면 되겠습니다.

상담을 위해 필요한 서류(본인명의인 근로자인 경우)

- 신분증(운전면허증, 주민등록증)
- 주민등록 등본(인터넷 민원 24 발급/주민번호 모두표기)
- 주민등록 초본(인터넷 민원 24 발급/이전주소 모두표기)
- 인감증명서 2부(인근 주민센터 방문발급)
- 등기사항전부증명서(인터넷 등기발급)
- 건강보험자격득실확인서(국민건강보험공단 인터넷 발급)
- 소득금액증명원(인터넷 발급/전년도+전전 연도)
- 임대차 계약서
- (경우에 따라) 전입세대 열람확인서(주민센터방문/거주담보지역 상관없이 열람가능)
 
위 사항은 농협과 신한은행을 전화해 본 결과 상담사의 내용을 토대로 작성한 것이며 사업자 이거나 이외의 특이사항이 있을 경우 달라질 수 있으니 이 부분은 해당 은행 상담사와 통화하셔서 명확한 서류를 준비하시길 바랍니다. 서류가 미흡하여 조회가 안되면 또 시간을 허비하게 될 수도 있으니 서류 준비 잘하셔서 한 번에 상담을 제대로 받을 수 있도록 하시면 되겠습니다.

이렇게 해서 특례역전세반환자금 금리와 조건, 상담에 필요한 서류 등을 알아보았는데요. 제일 좋은 건 역전세가 되지 않는 것이고, 혹시 그런 경우라면 은행에 문의하시는 게 제일 빠른 방법입니다. 인터넷에서 이야기하는 내용도 본인의 입장에서 그리고 시기에 따라서 반은 맞고 반은 틀린 내용이 있을 수 있으니 실질적으로 실행해 줄 수 있는 곳에서 꼭 상담을 받아 보시길 추천드립니다.

팁으로 전화상으로는 상담이 매우 제한적입니다. 정부규제가 걸려 있는 부분이 많기 때문에 본인의 소득 관련 서류를 지참하셔서 꼭 방문해서 상담받아보시길 적극 추천 드립니다. 그럼, 오늘도 좋은 하루 보내세요.