부동산 규제지역 완화(수도권 제외 전지역으로 확대)

2022년들어 두번째 부동산 규제지역 해제안이 나왔네요. 이번엔 뭔가 이전과는 다르게 확실한 변화를 위해 한발짝 나아간 듯한 보도자료 입니다. 그래도 완전히 규제자체가 풀어진 것은 아니니, 좀 더 꼼꼼하게 살펴보시고 계획을 세우셔야 할 것입니다. 끝까지 읽어 보시면 좋은 정보를 얻어 가실 수 있지 않을까 생각되네요.

기획재정부는 2022년 9월 21일 오후 2시에 보도자료를 내 놓았습니다. 최근 아파트 매가 하락의 원인과 거래절벽으로 인해 부동산 침체기를 걷고 있는 이 시점을 조금은 완화하겠다는 의지를 보여주고, 앞으로의 부동산 정책에 대한 방향성을 보여주는 것 같은데요. 그럼, 어떤 변화들이 있는지 한번 살펴보겠습니다.

목차
1. 세종시 규제지역 변화
2. 지방권 규제지역 변화
3. 서울과 그외 수도권 정책변화
4. 조정해제시 변화 포인트 3가지
5. 주의사항

1. 세종시 규제지역 변화

최근 가장 많이 부동산 뉴스에서 거론되고 있는 지역인 바로 세종시에 대한 논의가 가장 처음으로 이뤄진 것 같습니다. 기존 세종시는 투기과열지구인데요. 사실, 이번에 투기과열지구에서 해제되었다고는 하지만 수도권지역을 제외하고 모두 해제 된 상황에서 아직 규제지역으로 남아있다는 부분이 아쉽기는 합니다. 아마도 세종시에 거주하시는 분들은 이런 상황이 불편하실 수도 있을 것 같습니다.

조심스레 추측해 보자면 세종시의 경우 아무래도 정부의 확장판으로 형성된 도시인데다, 더불어서

2. 지방권 규제지역 변화

정말 모든 지역이 해제 되었습니다. 시ㆍ도에서 1위의 상승장을 달렸던 전주부터 모든 광역시는 세종시를 빼고 모두 전면 해제가 되었습니다. 결국 조정대상 지역으로 남아있는 지역은 수도권을 제외하고는 세종시 뿐이겠네요.

역시 수도권은 아직 규제지역으로 남아 있습니다. 다만, 조정대상지역이였던, 안성과 평택 등이 조정지역에서 해제가 되어 규제지역에서 제외 되었으며, 인천 또한 투기과열 지구에서 한단계 낮아진 조정지역으로 하향 조정 되었습니다. 이처럼 수도권에서도 약간 외곽지 또한 하향조정이 이루어 졌음을 알 수 있습니다.

특히나 평택은 앞으로 많은 호재가 예정되어 있는데요, 또 그만큼의 공급이 받쳐주고 있기 때문에 규제지역에서 해제를 해도 크게 무리가 없을 것 같다는 안심을 한 것 같기도 합니다.

3. 수도권 규제지역 변화

이번 규제완화를 통해서 많은 지역들이 수혜를 입을 것으로 예상되는데요. 하지만 아직 안심하긴 이릅니다. 왜냐면 지금은 러시아 vs 우크라이나 전쟁이 완료되지 않은데다, 미국의 계속되는 자이언트 스텝 금리인상을 밟고 있기 때문에 부동산을 살 수 있는 기회라고 사람들의 인식을 돌리기엔 부족하지 않을까 라는 생각이 드네요.

4. 조정해제시 변화 포인트

이렇게 변화를 통해서 크게 변화되는 부분은 대출, 취득세 그리고 분양권에 대한 부분이 아닐까 생각되네요. 사실 양도세 부분은 이미 이전에 개정안을 통해서 바뀐 부분이 있기 때문에 그것에 대한 확장판이 될 거라 생각됩니다. 물론, 좋은 쪽으로 말이죠.

취득세 및 법인세

취득세는 종전 비율이 어떻게 산정 되었는지 잊어버렸을 정도로 너무 오랜 기억이 된 듯 한데요. 조정지역에서 2주택을 구입하는 시점부터는 취득세 중과로 주택 가액에 따라 8%부터 3주택 취득 부터는 12%까지 취득세가 부과 되었었습니다.

하지만 조정해제가 된 시점부터는 1~3주택 까지는 주택 가액에 따라 1~3%, 4주택 취득시점 부터는 4%인 만큼, 취득세에서부터 많은 감면이 있을거라는 예상입니다. 사실은 원래의 취득세 인데 그동안 너무 많은 세율을 부과한게 아닌가 생각이 듭니다. 이런 시점부터 점점 부동산의 흐름이 막히기 시작했고, 경제의 흐름에도 영향을 준게 아닐까 생각이 드네요. 암울했던 과거 였던 것 같습니다. 또한 법인은 무조건 12%였다면, 조정해제가 된 지역에서 법인의 부동산 취득세는 1~3%로 낮아지게 됩니다. 굉장한 절세효과가 있는 것 처럼 보입니다. 원래 이랬어야 하는데 말이죠.

대출

15억 초과분에 대해서 나오지 않던 대출이 LTV 70%까지 가능해 지며, 전세자금 대출도 다주택자의 경우 전혀 지원되지 않던것에 대해서 전세반환대출이 60%까지도 가능하게 됩니다. 이 부분은 은행 등 방문하셔서 자세한 상담을 받으시는게 훨씬 좋으실 거라 생각됩니다. 워낙 많은 변수는 아직도 있으니깐요.

청약

5년 이내 당첨이력이 없어야만 청약 가능했지만, 이제는 그렇게 꽉 조이고 있던 규제가 풀린 것 입니다. 따라서 재당첨 제한이 사라진 셈이죠.

5. 주의사항

위 모든 사항은 22년 9월 26일부터 시행 되므로 그 이후 매수하는 부동산에 대해서 적용됩니다.
소급적용 사항은 아니므로, 이전에 취득한 분양권이나 양도세, 취득세에 대해서는 조정지역이였을 때의 세율을 따라야 함을 주의해야 할 것입니다.

하단에 정부 보도 자료 파일을 올려 두었으니, 필요하신 분은 참고 하시길 바랍니다.

220921 (보도자료) 부동산규제지역 해제.hwpx

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이제 슬금슬금 풀려오는 정책들이 어쩌면 반가워야 할 이 시점에서 금리인상의 여파로 기세를 이어가지 못하고 있는 것 같습니다. 사실, 지금의 경제상황상 점차 대출과 정부정책들이 점점 더 완화되어 질 거라 봅니다. 그래야 막혀있는 경제의 흐름을 조금이나마 숨통을 트이게 할 수 있을 것 같네요.