토지거래허가구역 재지정 이유

2025년 주택시장 안정화 방안과 토지거래허가 재지정 되었습니다. 2025년 초, 부동산 시장에서는 꽤나 롤러코스터 같은 일이 벌어졌습니다. 정부가 토지거래허가구역을 해제했다가, 거래가 폭증하자 다시 확대 재지정한 것이죠. 왜 이런 일이 벌어졌고, 앞으로 우리에게 어떤 영향을 줄지 쉽게 풀어보겠습니다.

1. 토지거래허가구역이란?

먼저, 토지거래허가구역이라는 게 뭔지부터 알아야겠죠. 이건 정부가 ‘여긴 너무 투기가 심하니까, 아무나 땅 사고팔 수 없게 막아야겠어!’ 라고 판단해서 지정하는 곳입니다. 이 구역 안에서는 집을 사거나 땅을 살 때, 미리 정부 허가를 받아야 합니다.

 

예를 들어 보면,

• “나는 여기 아파트 사서 5년 동안 살 거예요!”

• “농지를 사서 직접 농사 지을 거예요!”

이런 식으로 실제 사용할 목적을 증명해야 살 수 있습니다. 투기 목적이면? 허가 안 나옵니다.

 

물론, 어느 누구도 투자 한다고 말은 하지 않겠지만, 지금 현상으로 보면 강남구에 집 특히 아파트를 살 수 없게 만드는 것 입니다. (속닥속닥 ; 사실, 토지거래허가라는 단어 자체에 알 수 있듯, 토지에 대한 허기여부를 따져야 하는 건데, 웃기게도 이번 정책들은 아파트가 주인공이 되었습니다.) 만일 무주택자가 아파트를 산다고 해도 여러 관문을 거쳐야 살 수 있도록 만든다는 것입니다. 특히 가장 머리 아픈 부분은 자금흐름 출처 겠죠. 이 부분 때문에 부동산 업계들도 모두 문을 닫아두고 영업을 하고 있는데요. 이 부분에 대해서는 다음번에 다뤄 보겠습니다. 

2. 2025년 초반 상황 요약

날짜	내용
2025년  1월 14일	정부가 “토지거래허가구역을 해제할 수도 있다”고 언급 (기존 토지거래 허가구역 : 압구정 아파트 지구, 여의도 아파트 지구와 인근 일부단지, 목동 택지개발사업지고, 성수 전략정비구역
2월 13일	오세훈 시장의 토지거래허가구역 전면 해제
2~3월	해제된 지역에서 거래량 급증 & 집값 폭등
3월 19일	국토부에서 토지거래허가구역 ‘확대 재지정’ 발표 + 주택시장 안정화 대책 내놓음 (묻지도 따지지도 말고 강남, 서초, 송파, 용산구 내에 있는 모든 아파트 2200개 단지로 확대 지정)

 

3. 왜 해제했다가 다시 묶었을까?

1월 중순, 정부는 “이제 집값 좀 잠잠해졌으니, 규제 풀어볼까?” 하면서 토지거래허가구역 해제를 예고했습니다. 그리고 2월 13일, 정말로 전면 해제! 그러자 기다렸다는 듯이 사람들이 우르르 몰려와 집을 사기 시작합니다. 그 결과?

 

✔ 2~3월 사이, 거래량 폭발

✔ 가격도 급등

✔ 일부 지역은 다시 투기 바람 불기 시작

 

결국 정부는

“어어어, 안되겠다! 다시 묶자!”

→ 3월 19일, 토지거래허가구역 확대 재지정!

 

 정부가 내놓은 ‘주택시장 안정화 방안’ 정리

이건 쉽게 말하면 **“제발 집 좀 사지 마!”**라는 뜻이 담긴 정책입니다. 그 내용을 한 줄씩 쉽게 풀어볼게요.

 

1. 대출 안 해줄 거야

전에는 집 사려고 하면 은행에서 돈을 빌릴 수 있었죠.

이젠? 대출 받기 더 어려워집니다.

 

2. 집 있는 사람은 더 못 사

이미 집이 있는 사람이라면, 추가로 더 사는 걸 막습니다.

허가도 잘 안 내줄 거예요.

 

3. 대출금리도 올릴 거야

돈 빌려서 집 사는 사람들, 이자 부담이 팍팍 늘어날 겁니다.

쉽게 말해, **“집 사려면 엄청 비싼 돈 들여야 한다”**는 뜻이죠.

 

4. 전세 끼고 집 사는 것도 안돼

일명 ‘갭투자’.

전세금 끼고 집 사서 시세차익 노리는 투자 방식인데요,

이것도 강하게 차단하겠다고 발표했습니다.

정리하면?

 

정부는 지금 이렇게 말하고 있는 거예요.

“지금은 집 살 때가 아닙니다.
일단 집값 잡고,
실수요도 잡고,
그냥 다 잡겠습니다. 

결국, 집값을 안정시키겠다는 강력한 의지를 보여준 겁니다.

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내생각

토지거래허가구역 해제는 마치

**“문 열어봤더니, 벌떼가 몰려와버린 상황”**처럼 보입니다.

 

단기간에 규제를 확 풀었다가

그 여파가 너무 커서,

결국 더 센 규제를 들고 나온 모습이죠.

 

투자자 입장에서는 불만이 많을 수 있고,

실수요자 입장에서도 혼란이 있을 수밖에 없습니다.

 

하지만 정책의 본질은 분명합니다.

“집값 잡자”, 그리고 **“필요한 사람만 집 사게 하자”**는 메시지.

그 흐름을 이해하고,

지금은 조금 숨 고르기 할 때인지

냉정하게 판단해보는 게 좋겠습니다.

 

근데, 참,,, 이해할 수 없는 부분이 있습니다.

문재인 정부기간 동안 지속적인 무제한 규제정책을 펼쳐 왔습니다. 그 결과 집값 폭등이라는 결과를 낳았습니다. 그러면서도 토지거래허가가 풀리면 그동안 묶인 수요자들의 폭발적 증가라는것을 느끼지 못했을 까요? 정계에 있는 알만한 사람들은 다 알았을 것으로 보입니다. 그런데 왜 하필 지금 시점에서 오세훈 시장은 토지거래 허가를 풀었던 것일까요? 원래 5-6월에 토지거래 허가 연장을 할지 말지 어떻게 할지에 대한 논의가 정기적으로 이뤄져 오고 있었습니다. 얼마 남지 않은 시점에서 갑자기 풀어야만 했던 이유가 있었을 거라 봅니다. 물론 국민들은 모르는 선에서 말이죠. 이건 제 뇌피셜일 뿐이니 판단은 본인들 각자 하시길 바랍니다.

 

우리가 바라봐야 하는 것은 토지거래 허가 재지정이 되면서 서울의 수요가 더 많았던 지역은 더이상 거래를 할 수 없게 되었고, 이 때 우리가 할 수 있는 일은 무엇인지, 앞으로 어떤 상황이 될지를 살펴봐야 하는 것입니다. 

 

이 부분에 대해서는 추가적으로 정리해서 포스팅해보겠습니다.