일시적 1가구 2주택 기존주택 처분에 따른 문제 해결방법

과거 문정부 시절 주택가격의 상승을 막는다며 과도한 정책을 마구 뿌렸을 때가 있었습니다.  그러면서 발생한 일시적 1 가구 2 주택자들의 많은 문제가 발생했습니다. 저도 마찬가지고요. 어떤 문제가 발생했고 그것들을 해결할 수 있는 방안들은 무엇인지 정리해 볼게요.

1. 일시적 1가구 2 주택자들이 가진 문제

일시적 1가구 2 주택자들은 취득세, 양도세 그리고 종부세 등 모든 세금 부분에서 문제가 발생하게 됩니다. 각각의 세금 부분에서 어떤 문제가 발생되는지 한번 살펴볼게요.

1. 취득세문제

일단 취득세는 일시적 1가구 2 주택인 경우 기존주택을 1,2,3년 안에 매도를 해야 두 번째 주택을 1 주택으로 인정받아 1 주택에 해당하는 1~3%의 취득세만을 납부하게 됩니다. 보통의 일시적 1 가구 2 주택인 경우 기존주택을 매도할 생각을 갖고 있기 때문에 취득세를 (조정지역당시) 8%를 납부하지 않고 1~3%를 납부하게 됩니다. 이렇게 되면 무조건 3년 안에 기존주택을 매도해야 나머지 취득세를 내지 않게 되는 것인데요. 만일 매도를 하지 못하게 되면 원래의 취득세인 8%에서 전에 납부한 금액을 제하고 남은 금액을 내야 하며, 그와 더불어 가산세까지 붙게 됩니다. 

2. 양도세 문제

2주택자의 경우 매도하고자 하는 주택이 조정지역에 있든 없든 현재(24년 3월 5일)는 양도세중과 배제가 연장되어 문제 생기는 경우가 많지 않지만, 그렇지 않은 경우 양도세 중과 20~30%를 추가로 납부해야 해서 결국 남은 금액은 거의 받지 못하게 되는 문제가 발생합니다. 

3. 종부세 문제

종부세는 1주택인 경우 공시지가 기준 12억 이하라면 비과세 되지만, 2 주택 이상인 경우에는 공시지가 기준 두 주택 합산가액이 9억 초과라면 종부세 납부 대상이 됩니다. 따라서 3년의 기간 안에 매도를 하지 못한 경우 이에 대한 세금 + 가산세를 합산하여 납부해야 합니다. 

2. 일시적 2주택 매도 문제해결 방법

1. 매수 전

만일 매수 전이라면 높은 세율의 취득세를 먼저 납부한 후 기존의 집이 팔렸다며 전에 납부한 취득세에 대한 경정청구 신청을 통해 돌려받을 수 있습니다. 

2. 매수 후

이미 1~3%의 취득세를 납부를 한 상태라면 기존집을 최대한 매도할 수 있도록 노력해야 합니다.그렇지 않은 경우 증여, 교환거래, 서류상 이혼 등을 통해 자신의 집을 매도한 것처럼 만들 수 있긴 합니다. 여기에서 교환거래는 비슷한 금액대, 비슷한 조건 등의 매물을 서로 교환함으로써 현재는 조정지역이 아닌 경우 2 주택까지 1~3%의 취득세만 납부하면 되기 때문에 해당 금액을 납부한 후 교환거래를 진행하는 경우가 있습니다. 또 혹여나 부부가 각각 1채를 보유하고 있는 경우 이혼을 하는 경우도 있습니다. 그렇게 되면 각자 1세대 1채를 보유한 셈이 되기 때문에 일시적 1 가구 2 주택에서 벗어나게 되는 것입니다. 또한 가족이나 친인척에게 증여를 하는 경우도 있지만, 취득세+증여세까지 더 가중부담이 되는 경우가 많기 때문에 잘 활용하지 않는 방법이기도 합니다.
 
하지만 위와 같은 경우 또다른 문제점을 발생시킬 수 있기 때문에 관련 변호사나 법무사 등의 전문가와 함께 진행하셔야 할 것입니다. 위와 같은 방법들 중에 서류상 이혼은 이렇게까지 해야 하나라는 생각이 들긴 하네요ㅠ,ㅠ

3. 모두 해당 안되는 경우

최후에는 그냥 두번째 주택에 대한 8%의 취득세 + 가산세까지 납부를 하고 2 주택 포지션으로 진행하는 것밖에는 방법이 없습니다. 기존 주택을 월세든 전세든 맞추고 취득세와 가산세를 납부하는 방법입니다. 따라서 과소신고를 한 이후에 기존 주택을 처분 하지 못했을 때 내야 하는 세감 계산식은 다음과 같습니다.

미납 취득세 + 과소신고가산세(10%) + 납부 불성실 가산세(취득일부터 납부시점까지 일수 * 0.025%)
  
위와 같은 식의 납부불성실 가산세 + 과소신고가산세(10%)포함하여 납부하셔야 합니다. 
연체일(납부지연일수)는 취득일 기준이되고, 22년 행안부에서 일시적 1 가구 2 주택에 대한 취득세 관련 납부 지연 가산세 폐지 법안을 발의했으나 통과되지 않고 발의안 자체가 취소가 되어 가산세 면제는 아직까지는 납부를 해야 하는 것으로 판단됩니다. (24년 3월 기준)

4. 정리

이렇게 정리를 해 보니, 가산세를 폐지 한다고 했다가 안 한다고 했다가 세금 정책을 뱅글뱅글 비꼬아 놓아서 정말 매도자와 매수자 모두 정신이 하나도 없는데요. 누더기가 된 부동산 세법은 언제쯤 정상화가 될지 아무도 모르니 그전까진 신중한 부동산 거래 하시길 바랍니다. 또한, 위의 세금문제는 본인의 양도 시점, 취득시점, 보유시점에 따라 그리고 해당 부동산의 위치와 규모에 따라 달라 질 수 있으므로 자세한 사항은 세무사님과 이야기를 하시길 바라며, 해당 글은 본인의 상황에 참고만 하시길 바랍니다.