서울숲 리버뷰 자이 이젠, 핫플레이스도 반값 행진 진실 싸움

 

진짜 집값이 떨어지고 있긴 하는 것 같다. 여기저기에서 집값 하락하는 곡소리가 들린다고 하니, 왜이렇게 집값이 떨어지는 걸까? 원인분석부터 실제 집값이 얼마나 떨어지고 있는지, 핫플이라고 하는 서울숲 리버뷰 자이로 한번 확인해 보겠다. 과연 사람들의 욕구를 충족 시킬 것인가?

서울의 핫플레이스라고 말하는 행당동 서울숲리버뷰자이에 대해서 한번 찾아 봤다. 서울에 아파트는 모두의 관심사 일 테니까. 

 

[목차]

1. 행당동 서울숲 리버뷰 자이 정보
2. 매매가 하락신호
3. 30평대 타입
4. 타입에 따른 구조
5. A타입과 B타입의 구조 차이원인
6. 정리

 

1. 행당동 서울숲 리버뷰 자이

부촌동네라고 자리매김 중인 성동구의 2018년도 6월 입주한 1034세대의 아파트이다. 7개의 동으로 이루어져 있지만, 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있는 곳으로 앞으로 주변환경의 호재가 형성된 지역이기도 하다. 소형평형대인 25평부터 국평, 그리고 최대 56평까지 있지만 40~50평형대는 탑층 혹은 몇개의 라인만 형성되어 있고, 국평으로 대부분 이루어져 있다. 

 

2. 매매가 하락신호

기자님이 말씀하신 21년도 7월과 22년도 8월의 계약건에 대해 비교를 하셨다. 비슷한 층인데 왜이렇게 가격차이가 나는 걸 보고 하락으로 말씀 하신 것 같다.나는 여기에서 사실 묻고 싶었다. 20억대를 달리는 아파트가 앞에 숫자만 바뀌었다고 해서 무조건 하락으로 볼 수 있느냐고,, 그리고 21억이 2억3천 떨어져서 17억이 된게 진짜 떨어진 게 맞냐고. 물론 수치상으로는 떨어졌다고 생각할 수 있다. 하지만 다른 거래가들을 보면, 다른 30층대 가격 비교를 해 봐도 17억~20억사이를 오가고 있다. 특이하게 21년 7월 거래만 21억으로 훅! 뛰어오른 모습을 볼 수 있다. 21억이 정상인가? 17억이 정상인건가? 

 

3. 30평대 타입 종류

아파트는 타입, 층, 위치, 일조권 등의 많은 차이가 있기 때문에 하나하나 잘 살펴야 한다. 우리가 본인의 집을 구할 때 처럼. 그래서 타입은 몇가지가 있는지 우선 살펴봤다. 30평형은 109A, 110D, 110C, 111B 이렇게 4가지 타입으로 볼 수 있다. 21년에 형성된 21억짜리 아파트는 109A타입, 17억 7천짜리 매물은 111B타입이다. 이런 부분은 호갱노노에서 확인하면 좀 더 쉽다. 

 

 

호갱노노에서 매매 실거래가는 정확하게 타입에 대해서도 데이터화를 해 놔서 좀 더 꼼꼼하게 살펴볼 수 있다. 

83.9라고 되어 있는 건 B타입, 84.96이라고 되어 있는건 A타입이다. 보통 대부분의 아파트는 A타입이 가장 기본이 되며 인기있는 타입이라고 할 수 있다. 일단 B타입이 가격이 낮을 수 밖에 없는 첫번째 이유이다. 

누군가는 숫자가 커지니 집 사이즈가 조금이라도 커졌는데 매물가가 더 낮아진 걸 보면 진짜로 집값 하락한거 아니냐고 말할 수도 있겠다. 하지만 아무리 넓어도 구조가 잘 짜여있지 않으면 죽은공간이 많이 생길 수 있다. 따라서 아파트에서 타입은 굉장히 중요하다. 

 

4. 타입에 따른 구조

그래서 리버뷰자이 타입에 따른 구조를 확인 해 봤다. A타입은 어디에서나 볼 수 있는 비슷한 타입인데, 특이한게 있다. 방이 하나가 더 있다. '멀티룸'이라고 되어 있는 부분인데, 보통 이 공간에 드레스룸으로 형성되는 경우가 많다. 하지만 멀티룸이 넓게 빠진경우 한쪽에 드레스코너를 만들고 나머지부분을 알파룸처럼 활용할 수 있도록 한 것 같다. 내가 살고있지 않아서 모른다. 그리고 이 부분은 계약자에 따라서 전체를 드레스룸으로 다시 재배치 하기도 하고 방으로 활용하기도 하기 때문에 소유자에 따라 달라질 수 있는 부분이다. 분명한건 활용할 수 있는 방의 갯수가 1개 더 많다는 사실이다. 

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B타입은 어떨까? 일단 네모반듯한 모양은 아니다. 그러다 보니, 나머지 공간을 발코니로 활용하기도 했고, 안방 침실의 드레스룸은 A타입의 멀티룸에 비해 거의 절반밖에 안되는 수준의 사이즈이다. 더군다나, 주방은 일자형 주방에 사이즈 자체가 작다. 주방주변에 X라고 표시된 부분은 사용할 수 없는 공간으로 수치상으로는 사이즈가 커지는 것 처럼 보이지만 구조적으로는 왜 작아질 수 밖에 없는지 이유를 확인 할 수 있는 부분이다. 그러나, 주방은 좀 더 넓은 면적임을 확인 할 수 있다. 조리대 자체의 공간이 줄었으니 본인이 원하는대로 활용할 수 있는 부분이 있기도 하다. 

 

이렇게 구조에서도 금액차이가 날 수 밖에 없는 두번째 이유이다.  하지만 사람마다 다르기 때문에 A타입과 B타입의 선호도에 따라서 선택할 수 있을 것이다. 다만, B타입이 왜 이렇게 구조를 할 수밖에 없었는지는 다음 아파트의 전체 구조를 보면 확인 할 수 있다. 

 

5. A타입과 B타입의 구조차이 원인

날개달린 건축물처럼 아파트를 지어놨다. 과거 벽돌쌓든 쌓는 형태에서 많이 바뀌었다. 그렇다보니, 가운데 위치한 B타입은 어쩔 수 없이 구조를 반듯하게 설계하지 못한 것이다. 

 

뭐, 어쨋든 A타입에 비해서 B타입은 금액적으로 낮은 금액대를 형성할 수 밖에 없는 이유를 몇가지 살펴봤다. 그리고 이렇게 부동산 침체기가 아닌 상황에서도 같은 아파트라도 여러가지 구조 형태 등에 따라서 많은 금액차이를 나타내고 있기 때문에 무조건적인 하락이라고 보기엔 미비한 수준이다. 

 

지난 5년간 너무 천정부지로 올라와서 상승률이 급속도로 더디게 진행되다 보니, 체감상 가격이 하락한다고 느끼는게 아닐까? 

 

정리. 행당동 서울숲 리버뷰 자이 매매가의 진실

 

 

진짜 집값이 떨어지고 있는게 아닌 이유!

1. 어떤 시기든 특수거래 등의 사유로 이해할 수 없는 매가가 형성되기도 했다.
2. 그 시기가 지금은 금리인상과 전쟁 등의 불우한 환경의 여파로 조금 많은 것일 뿐이다.
3. 진짜로 좋은 집은 거래 자체가 거의 없다.
4. 사람들의 매수 심리 자체가 거의 꺾인 상태라고 보면 된다.
5. 그 와중에 거래를 해야 하는 사람들은 세금문제, 이자문제, 사업문제 등의 각종 문제들로 급매를 내놓은 사람들이거나 진짜 앞으로 모든 집값하락을 두려워 하는 이들의 불안함에서 던진 매물이 아닐까?
6. 대부분 기사로 나온 이야기들은 타입을 따지지 않는다. 

 

물론, 앞으로 집값이 진짜로 떨어지는 상황이 생길 수 있다. 이유는 자이언트 스텝, 울트라 스텝 등의 미연준의 행보로 우리는 암흑으로 점점 걸어들어가고 있기 때문이다. 그 상황에서 단기적으로는 사업하는 사람이나 이자문제 등으로 던져내야 그나마도 있는 본인 자산을 지킬 수 있는 사람들이 생겨난다. 이런 경우에 경매로 나오기도 하고 급매로 나오기도 하는데, 이 또한 정상적인 거래라기 보다는 그 상황에서 어쩔 수 없이 이루어 지는 거래라고 생각된다. 

 

반대로 생각하면 집값이 떨어지고 있는 상황에서 집을 사는 사람들은 호구 인 것인가? 나는 반대라고 생각한다. 지금은 대출도 제대로 안해준다. 세금은 많이 완화되어가고 있지만, 어쨋든 세금문제는 생겨났다. 이상한 세금정책을 너무 많이 풀어놔서 세금을 얼마나 내야 하는지 모르는 사람들도 많다. 그만큼 자산부자가 되려면 공부도 많이 해야 한다는 이야기 이다. 

 

실제로 본인의 집을 구입하기 위해서 발을 내딛어 보라. 그러면 내가 사려고 하는 집은 막상 거의 체감할 수 없는 수준의 집값하락의 데이터를 실감하게 될 테니까. 지난 5년 동안 집값이 고공행진을 한 것을 보면 지금 2~3억 떨어진게 떨어졌다고 판단할만한 가치가 있는 것인가?

 

2008년 글로벌 금융위기 때도 사람들이 하우스 푸어라고 하면서 집 매수를 꺼려왔던 시절 집값이 점점 하향선을 찍자 어떤 사람들은 하나둘 자산을 구입하기 시작했다. 그 사람들은 지금 어떤 길을 걷고 있나?

 

결국, 부자가 되는 기회는 여기에 있다. 지금 부자들은 어떤 행보를 하고 있는지를 실제로 따라가 보면 답은 나온다.

 

절대 기자님들의 제목에 현혹되지 마시길...! 현혹되는 순간 본인의 자산가치가 폭락할 수 있다.