경매낙찰가의 비운을 맞은 상계주공 11단지

또나왔다! 부동산 하락의 결정타라고 말하는 상계주공 11단지 2회 유찰로 6억낙찰 굴욕이라는 기사가 나왔다. 내가 관심있게 보던 부동산들이 속속히 하락장을 맞고 있다는 기사를 보면 그냥 궁금해진다. 어차피 내가 소유한건 아니니까 공부차원에서 파해쳐 본다.

어떻하나? 재개발 이제 시작하려는데 자꾸 이상한 일들이 벌어지는 것만 같다. 비단, 상계주공 11단지만의 이야기는 아니다. 전체적으로 자이언트 스텝으로 금리인상하는 연준에 우크라이나와 러시아 전쟁과 더불어 대출도 어려운 이 시점에 전체적으로 집값이 하락하고 있다는 기사가 하루 멀다하고 쏟아져 나온다.

 

그런 기사들에 나는 조금 의문이 들었다. 진짜야?

[중요내용 : 이 부분을 자세히 잘 살펴봐야 한다]

상계주공 11단지는 사건번호 2020타경 111864이다. 

경매접수는 2020년 12월

개시결정은 21년 7월 16일

1차 매각기일은 22년 5월 10일

물건지는 재개발로 상승세에 타오른 상계주공 11단지 1105동 4층 이다. 

감정가는 8억에 측정되어 있다.

개시결정은 21년 7월에 났지만 첫 매각일자는 22년 5월 10일이다. 다양한 이유들로 20년에 접수된 해당 물건은 22년이 되어서야 첫 매각기일이 잡히게 되었다. 그리고 3회 유찰이 있고 4번째 매각일인 22년 8월 23일에 약 6억에 낙찰이 되었고 8월 30일 매각허가결정이 났다. 그래서 기사에서 말한 이야기들을 살펴보면, 8억 감정가에 3회나 유찰되서 감정가대비 2억이나 빠진 6억에 낙찰되었으니 집값하락의 징조가 아니냐고 말하고 있는 것이다. 자! 그러면 이제 진실을 파헤쳐 볼 때가 되었다. 

일단 네이버에 현재 나온 매물들을 살펴보기로 했다.  전용 58㎡를 기준으로 일단 매매가가 6억~7억에 나와있다. 응? 그러면 기사가 잘못한거잖아. 집값이 떨어진게 아니라 경매라는 특수성으로 살짝 저렴하게 산 것 뿐인데? 아직 방심은 이르다. 그래서 좀더 자세히 살펴보기로 한다.

전용58㎡ = 공급 80㎡ = 24평 이렇게 이해하고 살펴보자.

다른건 둘째치고 일단 실거래가부터 볼까? 

5억에서 6억 초반대를 머물다가 21년 8월 20일 부터 7억9천을 시작으로 급등한 매매가의 모습을 볼 수 있다. 왜 이런일이 일어났을까? 바로 21년 3월에 재건축 심의 과정중 하나인 예비안전진단을 통과 했기 때문이다. 그래서 이후의 금액들은 금급등한 모습들을 볼 수 있다. 또한 전체적으로 21년 하반기까지도 부동산 상승세가 지속적이였던 시점이였기도 하다.

여기서 한가지 확인해야 할 사실이 하나 있다. 바로 감정평가일인데, 21년 8월 3일 감정평가서가 제출 되었다. 이 말인즉 이 시점에 감정평가가 이뤄졌다는 이야기 이기도 하다. 그래서 감정평가서를 살펴보았다. 감정평가서에 실제 감정평가가 이뤄진 기간이 나와있기 때문이다. (눈물의 분석이네...)

아니나 다를까 조사기간은 21년 7월 28일 부터 시작되었다. 상계주공의 재건축에 대한 기대감이 한창 부풀어 오른 바로 그 시점이다. 그래서일까? 이전까지 6억하던 금액이 튀어오르기 시작하더니 급기야 감정가도 8억으로 폭등했다. 호재가 생겼으니 폭등한건 당연한 일이다. 

역시나 21년이후에는 6월 매매가를 제외하고 7억중반~8억을 웃도는 금액이다. 그러다가 낙찰과 매각허가결정까지 난 22년 8월 30일에는 6억가로 또한번 하락한 듯한 매가를 찍어 주셨다. 22년 9월 현재 실제 매물도 6억대에 나오고 있다. 

 

여기까지의 정황을 보면 정말 하락인건가? 보합인건가? 아니면 아무도 못줍는걸 부자들은 주워가고 있는걸까? 이렇게 생각해 보면 답 나오는것 아닐까? 

 

대출 받기도 힘든데, 대출금리는 천정부지로 올라가고 있고, 환율까지 급등하는 이 시점에서 정상적인 금액이란 존재하는 것일까? 앞으로 대출제한도 풀어주겠다는 기사도 나오고 종부세도 완화하겠다는 기사도 나오고 있다. 만일 대출제한이 풀리고 종부세도 풀리고 각종 세제혜택이 풀리면 부동산의 가치는 어떻게 될 것이라 생각하나?

 

기사만 보고 맹목적으로 믿으면 부동산의 흐름을 확인 할 수 없다. 그래서 나 또한 실질적으로 어떤 부분에 하락과 상승이 일어났는지 확인하는 것 뿐이다. 사실 지금은 대출, 금리, 전쟁, 불안정한 경재상황 속에서 대출을 받아 집을 사기에는 어려운 시점이기도 하다.

 

 

우리가 주식을 해도 하루에 수십번 내려갔다 올라갔다 롤러코스터를 탄다. 한창 타고 올라왔으면 내려가는 시점도 있는 것이다. 지금이 그 시기인것은 맞는 것 같다. 하지만, 이 또한 지속될거란 믿음이 있다면 집을 살 수 있을까? 그럼 지금 부자들은 어떤 행동을 하고 있을까?

 

판단은 본인의 몫이니, 부자가 되는 길을 택하고자 한다면 현명하고 빠른 선택이 있어야 할 것이다.